Zasada „Superficies solo cedit” i jej konsekwencje - kiedy rzecz jest częścią składową gruntu, a kiedy nie?

Zasada „Superficies solo cedit” i jej konsekwencje - kiedy rzecz jest częścią składową gruntu, a kiedy nie?

W polskim prawie rzeczowym obowiązuje zasada, zgodnie z którą część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Wiąże się ona bezpośrednio z zasadą, że to, co znajduje się na gruncie, przypada gruntowi.

Od powyższej zasady wprowadzono nieliczne wyjątki, aby chronić interesy osób niebędących właścicielami gruntu, które poczyniły nakłady na budowę budynków. Zgodnie z art. 48 k.c. potwierdzającym obowiązywanie w polskim prawie zasady „superficies solo cedit”, częścią składową gruntu są w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania. Zasada „superficies solo cedit” znajduje potwierdzenie również w art. 191 k.c., zgodnie z którym własność nieruchomości rozciąga się na rzecz ruchomą, która została połączona z nieruchomością w taki sposób, że stała się jej częścią składową.

Nieruchomości gruntowe, budynkowe i lokalowe

Co do zasady, nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty). Niemniej kodeksowa definicja nieruchomości zawarta w art. 46 § 1 k.c. wskazuje, że nieruchomością może być również budynek trwale z gruntem związany (nieruchomość budynkowa), jak i część takiego budynku (nieruchomość lokalowa), jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Zgodnie z art. 3 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane przez budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach. Odrębna własność budynku oraz urządzenia występuje w art. 235 k.c. w odniesieniu do użytkownika wieczystego oraz w art. 272 k.c. w odniesieniu do użytkowania gruntu przez rolnicze spółdzielnie produkcyjne.

Czy budowla lub obiekt małej architektury może być częścią ruchomą?

Warunkiem uznania rzeczy za część składową nieruchomości jest jej trwałe związanie z gruntem. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 11 lutego 1998 r. w sprawie o sygn. akt. III CKN 358/97 wyjaśnił, że „Budynki (i inne budowle) tylko wtedy stanowią część składową nieruchomości gruntowej (gruntu), gdy są z nim trwale związane. W przeciwnym razie stanowią rzecz ruchomą. Wszelkie budowle tylko przejściowo lub w nietrwały sposób związane z gruntem nie stanowią jego części składowej. Dotyczy to w szczególności baraków, kiosków, pawilonów itp.”

Warunkiem uznania budowli lub obiektu małej architektury za część składową nieruchomości jest jej trwałe związanie z gruntem. Budynek zostaje trwale połączony z gruntem poprzez fundamenty. W przypadku pawilonu lub altany, a także ławek czy posągów warunek trwałego połączenia z gruntem z reguły nie jest spełniony. W XX wieku przyjmowano, że rzecz nie jest trwale związana z gruntem, jeżeli można ją przesunąć w inne miejsce bez naruszenia konstrukcji. Współcześnie technika budowlana została rozwinięta do tego poziomu, że przesunięcie obiektu nawet osadzonego na fundamentach w inne miejsce jest możliwe. Każdy przypadek należy oceniać zatem indywidualnie.

Pojęcie „trwałego związania z gruntem” w orzecznictwie

Sąd Najwyższy wskazał, że „trwały związek, o którym jest mowa w tym przepisie [art. 48 k.c.], zakłada co do zasady fizyczne powiązanie między budynkiem (urządzeniem) a gruntem, przy czym zespolenie to musi być odpowiednio mocne i ścisłe, co w przypadku budynków częstokroć rozumie się - w nawiązaniu do definicji budynku określonej w art. 3 pkt 2 pr.bud. - w ten sposób, iż ma on fundamenty, choć nie jest to reguła bezwzględna”.

Sąd Najwyższy dał wyraz temu, że nie tylko fundamenty świadczą o trwałym związaniu z gruntem, a pojęcie to jest szersze od pojęcia posadowienia obiektu na fundamentach.

W powyższym postanowieniu Sąd Najwyższy podkreślił również, że przesłanka trwałego związania z gruntem jest spełniona także wówczas, gdy „wprawdzie budowla (art. 5 pr. rzecz.) czy budynek (art. 48 k.c.) usytuowane w ramach bryły gruntu nie mają styczności fizycznej z jego powierzchnią, jednakże stosownie do swego społeczno-gospodarczego przeznaczenia służą interesom właściciela gruntu, a ich położenie ma co do zasady charakter stabilny (niezmienny) ze względu na trwałe (ścisłe i solidne), fizyczne wsparcie o budynki posadowione na sąsiednich nieruchomościach i trwale z nimi związane”.

Zacytowane wyżej orzeczenie Sądu Najwyższego, które zachowało swoją aktualność, rozszerzyło sposób wykładni przesłanki trwałego związania z gruntem, która bardzo często jest utożsamiana właśnie ze stycznością fizyczną rzeczy z gruntem.

Obiekty trwale związane z gruntem – przykłady z orzecznictwa

Hala wystawowa posadowiona na fundamentach betonowych lub żelbetowych podstawach, podpiwniczona została uznana przez Sąd Apelacyjny w Katowicach za budynek trwale związany z gruntem, nie zaś obiekt połączony z gruntem do przemijającego użytku. W uchwale z dnia 29.09.1978 r. Sąd Najwyższy wyjaśnił, że „grób murowany, trwale związany z gruntem (grobowiec), nie stanowi przedmiotu odrębnej od gruntu własności.” Natomiast w orzeczeniu z 9.06.1967 r. Sąd Najwyższy uznał, że „Baraki, które na skutek gruntownej przebudowy przez najemcę uległy trwałemu związaniu z gruntem tak, że przeniesienie spowodowałoby ich zniszczenie, utraciły dotychczasowy charakter ruchomości i stały się częścią składową nieruchomości.”

Dokonanie oceny czy rzecz jest częścią składową gruntu, w przypadkach gdy nie stanowi ani odrębnej własności budynkowej, ani lokalowej ustanowionych na podstawie przepisów szczególnych, nie należy do łatwych. Bez wątpienia znaczenie ma zarówno zastosowana technologia połączenia z gruntem (jeżeli istnieje), jak również subiektywne przekonanie właściciela tej rzeczy (czy jest to połączenie przemijające czy stałe). Ze względu na brak definicji „trwałego połączenia z gruntem”, każdy przypadek należy oceniać indywidualnie.

W przypadku wybudowania obiektu na cudzej nieruchomości mogą przysługiwać Ci roszczenia cywilnoprawne. Z uwagi na krótkie terminy przedawnienia nie zwlekaj z ich zgłoszeniem. W przypadku najmu i dzierżawy roszczenie o zwrot nakładów na rzecz można zgłosić skutecznie tylko w ciągu roku od zwrotu nieruchomości właścicielowi.

Jeżeli potrzebujesz prawniczego wsparcia, skontaktuj się z nami. Przygotuj dokumenty związane z rzeczą, nabyciem jej własności i własnością gruntu oraz opisz nam swoją sytuację.

Sprawdź, jak możemy Ci pomóc i jeżeli potrzebujesz prawniczego wsparcia skontaktuj się z nami

  1. Wyrok SN z 11.02.1998 r., III CKN 358/97, LEX nr 519925.
  2. Postanowienie SN z 26.11.2019 r., IV CSK 418/18, LEX nr 2784013.
  3. Tamże.
  4. Wyrok SA w Katowicach z 14.03.2013 r., I ACa 946/12, LEX nr 1294780.
  5. Uchwała SN z 29.09.1978 r., III CZP 56/78, OSNC 1979, nr 4, poz. 68.
  6. Orzeczenie SN z 9.06.1967 r., I CR 676/66, NP 1968, nr 11, poz. 1678.

Prawo rzeczowe, Superficies solo cedit

Prawny Blog Kancelarii Legato
Kancelaria Prawna LEGATO jest oparta na nowoczesnych rozwiązaniach. Swoją działalnością obejmuje teren całej Polski, ze szczególnym uwzględnieniem województwa dolnośląskiego. Kancelaria podejmuje się pomocy także w sprawach nietypowych i precedensowych, wymagających kreatywnego myślenia i rozwiązywania skomplikowanych problemów prawnych. Chętnie pomożemy Państwu w osiągnięciu jak najkorzystniejszego wyniku. Zapraszamy do kontaktu z nami.
© 2017-2020 - Kancelaria LEGATO wszelkie prawa zastrzeżone.