Kupujesz mieszkanie? Zapoznaj się z nową ustawą deweloperską.

Na rynku nieruchomości w latach ubiegłych miało miejsce wiele zawirowań, związanych z dynamicznym wzrostem cen nieruchomości i dostępnością kredytów. Fakt, że w obliczu niepewności związanych koronawirusem, niskim oprocentowaniem na rachunkach oszczędnościowych i lokatach doprowadził wiele osób do lokowania swoich oszczędności w nieruchomościach, które dawały gwarancję wzrostu. Z drugiej strony natomiast, konsumenci chcący zaspokoić swoje potrzeby mieszkaniowe w 2020 roku w obliczu tanich kredytów ruszyli po zakup mieszkania. Uwaga konsumentów była zwrócona zarówno w kierunku rynku wtórnego, jak i pierwotnego. Na tym drugim miały ostatnio miejsce znaczące zmiany, związane z wprowadzeniem nowej ustawy deweloperskiej, które opiszemy Państwu w tym artykule.

Do jakich transakcji zastosowanie będzie miała ustawa deweloperska?

Zakup nieruchomości zazwyczaj może odbywać się z dwóch rodzajów rynku:

• rynku wtórnego (mieszkania używane)
• rynku pierwotnego (mieszkania nowe, zazwyczaj wydawane w stanie deweloperskim, które sprzedają deweloperzy lub podmioty przez nich upoważnione).

Zakup mieszkania z rynku pierwotnego, tj takiego, które nie było nigdy wcześniej przez nikogo używane może odbyć się m.in. od dewelopera. Deweloperem jest przedsiębiorca, który w ramach prowadzonej działalności gospodarczej na podstawie umowy deweloperskiej zobowiązuje się do ustanowienia prawa, (ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, albo do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość.) i przeniesienia go na nabywcę.

Co ważne, zawarcie umowy deweloperskiej odbywa się zazwyczaj przed fizycznym wybudowaniem mieszkania. Oznacza to, że zawierając umowę deweloperską nabywamy prawo do żądania przeniesienia własności mieszkania, jak już zostanie ono ukończone.

Co zmienia się w nowej ustawie?

Tzw. nowa Ustawa Deweloperska link wchodzi w życie 1 lipca 2022 roku i zawiera kluczowe zmiany dla kupujących mieszkanie z rynku pierwotnego.

Zgodnie z ustawą, będzie miała zastosowanie do:

• umów o wybudowanie i ustanowienie oraz przeniesienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego wraz z prawami związanymi,
• umów o ustanowienie oraz przeniesienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego wraz z prawami związanymi,
• umów o przeniesienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego wraz z prawami związanymi.

Ustawodawca wprost wymienia rodzaje umów, do których będzie się stosowało ustawę deweloperską, aby uniknąć wątpliwości na gruncie praktycznym. W uzasadnieniu projektu wskazano bowiem, że już dotychczasowa ustawa deweloperska miała być stosowana nie tylko do umów zawieranych przez dewelopera przed zakończeniem inwestycji, tj. przed uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie lub zgłoszeniem zakończenia budowy.

Nowość wprowadzona w ustawie deweloperskiej wchodzącej w życie w 2022 roku polega także na tym, że jej zakresem objęto również umowy o nabycie lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego od przedsiębiorcy, który nie jest deweloperem. Zgodnie z uzasadnieniem projektu ma to sprzyjać ochronie nabywców zawierających umowy z inwestorami, którzy prowadzą działalność w zakresie obrotu nieruchomościami, ale nie są deweloperami. Przepisy ustawy zatem znajdą zastosowanie również w sytuacji, gdy deweloper przeniesie własność lokalu lub domu jednorodzinnego do innej swojej spółki zależnej, a w konsekwencji umowa sprzedaży będzie zawierana przez tę właśnie spółkę z nabywcą.

Odmiennie została także uregulowana problematyka zakupu garaży, miejsc postojowych czy komórek użytkowych. Obecna ustawa deweloperska nie ma do nich zastosowanie. Zgodnie z wprowadzonymi przepisami, nowa ustawa deweloperska będzie miała także zastosowanie zobowiązania do sprzedaży lokali użytkowych, gdy taka umowa zobowiązująca będzie zawierana wraz z umową dotyczącą sprzedaży lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, a lokal użytkowy będzie stanowił część tego samego przedsięwzięcia deweloperskiego.

Inną nowością jest wprowadzenie w ustawie umowy rezerwacyjnej (wraz z wprowadzeniem jej szczegółowych wymogów co do treści, formy czy zasady wpłacania i zwrotu opłaty rezerwacyjnej. Umowa rezerwacyjna zgodnie z ustawową definicja jest to umowa, na podstawie której deweloper albo przedsiębiorca inny niż deweloper zobowiązuje się do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego.

Ustawa zawiera także kilka innych, nowych rozwiązań, z którymi warto się zapoznać przed podpisaniem umowy deweloperskiej.

Wady mieszkania a uprawnienie do odstąpienia od umowy

Ustawodawca zauważył także problematykę nadmiernie przedłużających się postępowań w przedmiocie usunięcia wad mieszkania, jeżeli niedługo po rozpoczęciu użytkowania takowe się pojawią.

Obecnie ustawa, która wejdzie w życie w połowie roku rozróżnia dwie sytuacje,tj:

• wystąpienia wad nieistotnych, w związku z czym nabywca może żądać od dewelopera ich usunięcia, a gdy deweloper tego nie zrobi, uczynić to na jego koszt. Pod warunkiem, że wcześniej deweloper nie usunął ich w dwóch kolejno wyznaczonych terminach.
• wystąpienia wad istotnych, w związku z którymi nabywca może żądać oprócz zastępczego usunięcia wad, odstąpienia od umowy i zwrotu pieniędzy.

Warto jednak wskazać, że ustawa nie zawiera definicji wad istotnych i nieistotnych. Już teraz można założyć, że będzie to przedmiotem wielu sporów do czasu wykształcenia się w orzecznictwie i doktrynie spójnej definicji wady istotnej i nieistotnej. W obecnym orzecznictwie związanym z rękojmią i gwarancją zawarto jednak pewne poglądy, które zapewne będą miały odzwierciedlenie w orzeczeniach wydanych w oparciu o nową ustawę deweloperską, niemniej jednak ocena tutaj będzie musiała być dokonana indywidualnie. Na dzień sporządzania artykułu, nie jesteśmy w stanie przybliżyć bowiem jednoznacznej definicji wady istotnej i nieistotnej.

Podsumowanie

Szczególny rodzaj umowy jakim jest umowa deweloperska, której przedmiotem jest zakup mieszkania jest dość specyficzną i skomplikowaną strukturą prawną. Zakup mieszkania z rynku pierwotnego zazwyczaj jest dużym i długoterminowym zobowiązaniem. O ile podczas całego procesu możemy mieć kontakt z prawnikami- czy to z ramienia dewelopera czy chociażby z notariuszem, nie można mieć pewności, że te osoby należycie zadbają o nasze interesy. Prawnik dewelopera przede wszystkim będzie zabezpieczał interesy kontrahenta, a w zakresie obowiązków notariusza nie leży udzielanie stronom aktu notarialnego porad prawnyc, tylko dokonanie czynności i zapewnienie jej zgodności z prawem