Umowa dożywocia – alternatywa dla darowizny, spadku i sprzedaży nieruchomości.

Dożywocie, wbrew potocznemu rozumieniu, jest instytucją prawa cywilnego, nie karnego. Obok darowizny, spadku i sprzedaży jest formą zbycia nieruchomości, dość specyficzną i mało znaną wśród polskiego społeczeństwa.

Umowa dożywocia wymaga zachowania aktu notarialnego, ale projekt umowy powinien być wcześniej uzgodniony przez strony i doprecyzowany, w konsultacji z radcą prawnym lub adwokatem, pod kątem zabezpieczenia interesów strony. Notariusz wykorzystuje standardowe, szablonowe wzory umów, które nie zawsze odpowiednio zabezpieczają interes strony, która wyszła z inicjatywą zawarcia takiej umowy, co w późniejszym czasie mogą rodzić określone problemy.

Na czym polega „dożywocie”?

Instytucja „dożywocia” została ukształtowana w art. 908 i następnych Kodeksu cywilnego. Polega ona na tym, że nabywca nieruchomości w zamian za przeniesienie prawa własności zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie.

Zakres dożywotniego utrzymania nie musi być ustalony w umowie, jednak dla zabezpieczenia interesów obu stron warto określić go precyzyjnie, aby nie było wątpliwość co do należytego wykonania umowy przez nabywcę. Brak określenia powyższego w umowie dożywocia powoduje, że nabywca nieruchomości ma obowiązek:

• przyjąć zbywcę jako domownika,
• dostarczyć zbywcy wyżywienie, ubranie, mieszkanie, światło i opał,
• zapewnić zbywcy odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie,
• sprawić zbywcy pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym, na własny koszt.

Dożywocie a inne formy zbycia nieruchomości

Dożywocie różni się od umowy sprzedaży tym, że w przypadku tej drugiej opcji nabywca ma obowiązek świadczenia pieniężnego (ceny ustalonej w umowie). W przypadku umowy dożywocia świadczenie ma zróżnicowany charakter – częściowo pieniężny, częściowo niepieniężny. Niemniej podobnie jak w przypadku sprzedaży do przejścia własności nieruchomości dochodzi z chwilą zawarcia umowy, a nie po śmierci zbywcy.

W przypadku przekazania nieruchomości w spadku, do przejścia własności nieruchomości dochodzi dopiero po śmierci spadkodawcy, a spadkobierca ma obowiązek uiszczenia podatku od spadków i darowizn, chyba że należy do grupy zerowej.

Podobny podatek należy uiścić w przypadku otrzymania nieruchomości w drodze darowizny. Do przejścia własności nieruchomości dochodzi z chwilą zawarcia umowy. W przypadku darowizny przeniesienie własności nieruchomości ma charakter nieodpłatny, jednakże umowa darowizny może nakładać na obdarowanego określone obowiązki – na przykład obowiązek opieki. Nie oznacza to jednak, że wówczas darowiznę należy traktować jako dożywocie.

Umowa dożywocia jest opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnym, równym 2% wartości zbywanej nieruchomości, co nieco zniechęca do stosowania tej instytucji. Zaletą tego rozwiązania jest jednak możliwość uniknięcia obowiązku uiszczenia zachowku na rzecz spadkobierców ustawowych zbywcy. Takiej możliwości nie ma obdarowany i spadkobierca testamentowy.

Możliwości modyfikacji umowy dożywocia

Polskie prawo przewiduje, że można zastrzec dożywocie także na rzecz osoby bliskiej zbywcy, np. jego małżonka, dziecka lub rodzica. Umowę dożywocia wbrew nazwie można również rozwiązać, pod warunkiem wystąpienia wypadku wyjątkowego. Przypadki „wyjątkowych wypadków” uzasadniających rozwiązanie umowy dożywocia także powinny być określone w umowie w celu zabezpieczenia interesów obu stron.

Przedmiotem umowy dożywocia może być każda nieruchomość – gruntowa i lokalowa, a także udział we współwłasności nieruchomości oraz prawo użytkowania wieczystego (wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 25 lutego 2015 r., sygn. akt IV ACa 581/14, LEX nr 1770718).

Osobisty charakter prawa dożywocia

Prawo dożywocia ma charakter osobisty i zostaje wpisane do księgi wieczystej zbywanej nieruchomości. Do wygaśnięcia prawa dożywocia dochodzi ze śmiercią dożywotnika (zbywcy). Można jednak zawrzeć umowę dożywocia z więcej niż jednym zbywcą i nabywcą. Gdyby prawo dożywocia zostało ustanowione na rzecz kilku osób, w razie śmierci jednej z nich trwa nadal, jednak zmniejsza się w oczywisty sposób rozmiar świadczeń. Nie ma natomiast możliwości zbycia prawa dożywocia na inną osobę, np. w drodze testamentu.

Zgodnie z poglądem Sądu Najwyższego wyrażonym w postanowieniu z dnia 6 maja 2016 r., sygn. akt I CSK 297/15, LEX nr 2046076, „osobista treść prawa dożywocia powoduje, że nie tylko samo to prawo, lecz również roszczenia z niego wynikające mają charakter osobisty, gdyż są nierozerwalnie związane z osobą dożywotnika. Zwrócono uwagę, że osobisty charakter tego prawa podkreśla kodeks cywilny w art. 912 k.c., stanowiąc, że jest ono niezbywalne, a art. 831 § 1 pkt 3 k.p.c. wyłącza to prawo od egzekucji. Śmierć dożywotnika skutkuje zatem wygaśnięciem samego prawa o tak ściśle osobistej naturze, jak i związanych z nim praw. Dziedziczeniu podlegają tylko więc te uprawnienia dożywotnika, które stały się wymagalne za jego życia”.

Zamiana świadczeń na rentę

Istnieje możliwość ustalenia przez strony na etapie jej realizacji, w drodze zmiany umowy, zamiany świadczeń na rzecz dożywotnika na rentę pieniężną. Jednak ustawodawca ograniczył tę możliwość wyłącznie do sytuacji konfliktowych między stronami, uniemożliwiających dalszą styczność tych osób. Zgodnie z poglądem wyrażonym w wyroku Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 17 listopada 2016 r., sygn. akt I ACa 541/16, LEX nr 2172488, przesłanką wystąpienia z żądaniem takiej zamiany jest wytworzenie się między dożywotnikiem a zobowiązanym takich stosunków, że nie można wymagać od stron, żeby pozostawały nadal w bezpośredniej ze sobą styczności, przy czym nie mają istotnego znaczenia przyczyny wytworzenia się złych stosunków między stronami, a tylko samo rzeczywiste ich powstanie, co wyraźnie formułuje art. 913 § 1 k.c.

Ustawodawca przyjął, że należyty rezultat dożywocia występuje wtedy, gdy nabywca nieruchomości wykonuje na rzecz zbywcy zarówno obowiązek sprawowania opieki, jak i świadczenia niepieniężne. Zapewnienie wyłącznie renty powoduje, że odpada obowiązek opieki i zaspokojenia podstawowych potrzeb życiowych – dożywotnik otrzymuje kwotę pieniężną, którą przeznacza samodzielnie na swoje potrzeby i ma prawo do rozdysponowania nią w taki sposób, w jaki uzna za stosowny. Wówczas umowa dożywocia bardziej przypomina umowę sprzedaży nieruchomości z zapłatą ceny rozłożonej na raty, a nie taka jest istota „dożywocia”.

Kodeks cywilny przewiduje, że dożywotnik ma prawo żądać zamiany prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tego prawa, gdyby nabywca sprzedał otrzymaną nieruchomość (art. 914 k.c.).