Zasada „Superficies solo cedit” i jej konsekwencje - kiedy rzecz jest częścią składową gruntu, a kiedy nie?

Zasada „Superficies solo cedit” i jej konsekwencje - kiedy rzecz jest częścią składową gruntu, a kiedy nie?

W polskim prawie rzeczowym obowiązuje zasada, zgodnie z którą część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Wiąże się ona bezpośrednio z zasadą, że to, co znajduje się na gruncie, przypada gruntowi.

Od powyższej zasady wprowadzono nieliczne wyjątki, aby chronić interesy osób niebędących właścicielami gruntu, które poczyniły nakłady na budowę budynków. Zgodnie z art. 48 k.c. potwierdzającym obowiązywanie w polskim prawie zasady „superficies solo cedit”, częścią składową gruntu są w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania. Zasada „superficies solo cedit” znajduje potwierdzenie również w art. 191 k.c., zgodnie z którym własność nieruchomości rozciąga się na rzecz ruchomą, która została połączona z nieruchomością w taki sposób, że stała się jej częścią składową.

Nieruchomości gruntowe, budynkowe i lokalowe

Co do zasady, nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty). Niemniej kodeksowa definicja nieruchomości zawarta w art. 46 § 1 k.c. wskazuje, że nieruchomością może być również budynek trwale z gruntem związany (nieruchomość budynkowa), jak i część takiego budynku (nieruchomość lokalowa), jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Zgodnie z art. 3 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane przez budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach. Odrębna własność budynku oraz urządzenia występuje w art. 235 k.c. w odniesieniu do użytkownika wieczystego oraz w art. 272 k.c. w odniesieniu do użytkowania gruntu przez rolnicze spółdzielnie produkcyjne.

Czy budowla lub obiekt małej architektury może być częścią ruchomą?

Warunkiem uznania rzeczy za część składową nieruchomości jest jej trwałe związanie z gruntem. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 11 lutego 1998 r. w sprawie o sygn. akt. III CKN 358/97 wyjaśnił, że „Budynki (i inne budowle) tylko wtedy stanowią część składową nieruchomości gruntowej (gruntu), gdy są z nim trwale związane. W przeciwnym razie stanowią rzecz ruchomą. Wszelkie budowle tylko przejściowo lub w nietrwały sposób związane z gruntem nie stanowią jego części składowej. Dotyczy to w szczególności baraków, kiosków, pawilonów itp.”

Warunkiem uznania budowli lub obiektu małej architektury za część składową nieruchomości jest jej trwałe związanie z gruntem. Budynek zostaje trwale połączony z gruntem poprzez fundamenty. W przypadku pawilonu lub altany, a także ławek czy posągów warunek trwałego połączenia z gruntem z reguły nie jest spełniony. W XX wieku przyjmowano, że rzecz nie jest trwale związana z gruntem, jeżeli można ją przesunąć w inne miejsce bez naruszenia konstrukcji. Współcześnie technika budowlana została rozwinięta do tego poziomu, że przesunięcie obiektu nawet osadzonego na fundamentach w inne miejsce jest możliwe. Każdy przypadek należy oceniać zatem indywidualnie.

Pojęcie „trwałego związania z gruntem” w orzecznictwie

Sąd Najwyższy wskazał, że „trwały związek, o którym jest mowa w tym przepisie [art. 48 k.c.], zakłada co do zasady fizyczne powiązanie między budynkiem (urządzeniem) a gruntem, przy czym zespolenie to musi być odpowiednio mocne i ścisłe, co w przypadku budynków częstokroć rozumie się - w nawiązaniu do definicji budynku określonej w art. 3 pkt 2 pr.bud. - w ten sposób, iż ma on fundamenty, choć nie jest to reguła bezwzględna”.

Sąd Najwyższy dał wyraz temu, że nie tylko fundamenty świadczą o trwałym związaniu z gruntem, a pojęcie to jest szersze od pojęcia posadowienia obiektu na fundamentach.

W powyższym postanowieniu Sąd Najwyższy podkreślił również, że przesłanka trwałego związania z gruntem jest spełniona także wówczas, gdy „wprawdzie budowla (art. 5 pr. rzecz.) czy budynek (art. 48 k.c.) usytuowane w ramach bryły gruntu nie mają styczności fizycznej z jego powierzchnią, jednakże stosownie do swego społeczno-gospodarczego przeznaczenia służą interesom właściciela gruntu, a ich położenie ma co do zasady charakter stabilny (niezmienny) ze względu na trwałe (ścisłe i solidne), fizyczne wsparcie o budynki posadowione na sąsiednich nieruchomościach i trwale z nimi związane”.

Zacytowane wyżej orzeczenie Sądu Najwyższego, które zachowało swoją aktualność, rozszerzyło sposób wykładni przesłanki trwałego związania z gruntem, która bardzo często jest utożsamiana właśnie ze stycznością fizyczną rzeczy z gruntem.

Obiekty trwale związane z gruntem – przykłady z orzecznictwa

Hala wystawowa posadowiona na fundamentach betonowych lub żelbetowych podstawach, podpiwniczona została uznana przez Sąd Apelacyjny w Katowicach za budynek trwale związany z gruntem, nie zaś obiekt połączony z gruntem do przemijającego użytku. W uchwale z dnia 29.09.1978 r. Sąd Najwyższy wyjaśnił, że „grób murowany, trwale związany z gruntem (grobowiec), nie stanowi przedmiotu odrębnej od gruntu własności.” Natomiast w orzeczeniu z 9.06.1967 r. Sąd Najwyższy uznał, że „Baraki, które na skutek gruntownej przebudowy przez najemcę uległy trwałemu związaniu z gruntem tak, że przeniesienie spowodowałoby ich zniszczenie, utraciły dotychczasowy charakter ruchomości i stały się częścią składową nieruchomości.”

Dokonanie oceny czy rzecz jest częścią składową gruntu, w przypadkach gdy nie stanowi ani odrębnej własności budynkowej, ani lokalowej ustanowionych na podstawie przepisów szczególnych, nie należy do łatwych. Bez wątpienia znaczenie ma zarówno zastosowana technologia połączenia z gruntem (jeżeli istnieje), jak również subiektywne przekonanie właściciela tej rzeczy (czy jest to połączenie przemijające czy stałe). Ze względu na brak definicji „trwałego połączenia z gruntem”, każdy przypadek należy oceniać indywidualnie.

W przypadku wybudowania obiektu na cudzej nieruchomości mogą przysługiwać Ci roszczenia cywilnoprawne. Z uwagi na krótkie terminy przedawnienia nie zwlekaj z ich zgłoszeniem. W przypadku najmu i dzierżawy roszczenie o zwrot nakładów na rzecz można zgłosić skutecznie tylko w ciągu roku od zwrotu nieruchomości właścicielowi.

1. Wyrok SN z 11.02.1998 r., III CKN 358/97, LEX nr 519925.
2. Postanowienie SN z 26.11.2019 r., IV CSK 418/18, LEX nr 2784013.
3. Tamże.
4. Wyrok SA w Katowicach z 14.03.2013 r., I ACa 946/12, LEX nr 1294780.
5. Uchwała SN z 29.09.1978 r., III CZP 56/78, OSNC 1979, nr 4, poz. 68.
6. Orzeczenie SN z 9.06.1967 r., I CR 676/66, NP 1968, nr 11, poz. 1678.