Sprzedajesz nieruchomość? Uważaj na te 4 rzeczy

Sprzedaż nieruchomości to czynność prawna o dużej wadze ekonomicznej i prawnej. W praktyce obrotu nie jest to wyłącznie „podpisanie aktu u notariusza”, lecz proces wieloetapowy, w którym błędy popełnione na wczesnym etapie mogą skutkować odpowiedzialnością finansową jeszcze długo po wydaniu nieruchomości. Poniżej omówiono cztery kluczowe obszary ryzyka, z uwzględnieniem kodeksu cywilnego oraz utrwalonej praktyki obrotu.

Umowa przedwstępna – o czym pamiętać?

Pierwszym typem umowy, z którą spotkasz się podczas chęci zakupu nieruchomości to tzw. umowa przedwstępna. Ma ona w założeniu chronić interesy stron jeszcze przed finalizacją transakcji. Podstawą prawną umowy przedwstępnej jest art. 389 i 390 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 389 § 1 k.c. umowa przedwstępna to umowa, przez którą jedna albo obie strony zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy przyrzeczonej. W kontekście sprzedaży nieruchomości kluczowe znaczenie ma nie tylko sam fakt zawarcia umowy przedwstępnej, ale jej forma oraz treść.

Zgodnie z art. 390 § 2 k.c., jeżeli umowa przedwstępna została zawarta w takiej formie, jaka jest wymagana dla umowy przyrzeczonej, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem. W przypadku sprzedaży nieruchomości oznacza to formę aktu notarialnego (art. 158 k.c.).

W praktyce różnica jest zasadnicza:

• umowa przedwstępna w zwykłej formie pisemnej pozwala co najwyżej dochodzić odszkodowania,
• umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego umożliwia wystąpienie z powództwem o zawarcie umowy sprzedaży.

Sprzedający często bagatelizują tę różnicę, godząc się na „prostą umowę”, co w razie zmiany decyzji kupującego znacząco ogranicza ich pozycję procesową.

Umowa przedwstępna powinna zawierać wszystkie istotne postanowienia umowy sprzedaży, w szczególności: dokładne oznaczenie nieruchomości (zgodnie z danymi z księgi wieczystej), cenę i warunki jej zapłaty, termin zawarcia umowy przyrzeczonej czy sposób wydania nieruchomości. Niedookreślenie tych elementów może prowadzić do uznania, że umowa nie spełnia przesłanek z art. 389 k.c., a tym samym nie wywołuje oczekiwanych skutków prawnych.

Zaliczka a zadatek – różnice

Drugą kwestią, która może w razie problemów kosztować Cię nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych jest błąd przy zaliczce lub zadatku. Różnica między zaliczką a zadatkiem ma charakter stricte normatywny i została uregulowana w art. 394 k.c.

Zadatek – funkcja zabezpieczająca

Zgodnie z art. 394 § 1 k.c., w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron, druga strona może – bez wyznaczania terminu dodatkowego – od umowy odstąpić i:

• zatrzymać zadatek, jeżeli sama go dała,
• żądać sumy dwukrotnie wyższej, jeżeli zadatek otrzymała.

Dla sprzedającego oznacza to realne zabezpieczenie transakcji, szczególnie w sytuacji, gdy kupujący bez uzasadnienia rezygnuje z zawarcia umowy przyrzeczonej.

W przeciwieństwie do zadatku, zaliczka podlega zwrotowi w przypadku niewykonania umowy, niezależnie od przyczyny (chyba, że odmiennie postanowiono w odrębnym dokumencie, np. umowie przedwstępnej). Jej wręczenie nie wzmacnia pozycji sprzedającego, a jedynie częściowo realizuje świadczenie pieniężne.

Z orzecznictwa jednoznacznie wynika, że o charakterze świadczenia decyduje treść umowy, a nie jego nazwa używana potocznie. Jeżeli strony nie wskazały wyraźnie, że dana kwota stanowi zadatek, sądy skłaniają się ku uznaniu jej za zaliczkę. Dla sprzedającego oznacza to utratę istotnego instrumentu ochronnego.

Umowa z agentem nieruchomości – kwestie wyłączności i wynagrodzenia

Wiele osób przy sprzedaży nieruchomości korzysta ze wsparcia pośrednika - agenta nieruchomości. Umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami jest w praktyce kwalifikowana jako umowa nienazwana, do której – w zależności od treści – stosuje się odpowiednio przepisy o zleceniu (art. 734 i nast. k.c.).

Wynagrodzenie pośrednika

Zgodnie z art. 735 § 1 k.c., jeżeli ani z umowy, ani z okoliczności nie wynika, że przyjmujący zlecenie zobowiązał się działać nieodpłatnie, należy mu się wynagrodzenie. W praktyce umowy pośrednictwa niemal zawsze przewidują prowizję, której wysokość oraz moment wymagalności powinny być jasno określone.

Szczególnie problematyczne są postanowienia, zgodnie z którymi prowizja należy się agentowi:

• niezależnie od tego, kto faktycznie doprowadził do transakcji,
• także w przypadku sprzedaży po rozwiązaniu umowy, jeżeli kupujący „został pozyskany” w trakcie jej obowiązywania.

Umowa na wyłączność znacząco ogranicza swobodę sprzedającego. Co istotne, brak rzeczywistej aktywności pośrednika nie zawsze zwalnia z obowiązku zapłaty prowizji. Dlatego kluczowe znaczenie ma precyzyjne określenie zakresu działań marketingowych czy terminów realizacji poszczególnych czynności. Nieostre postanowienia umowne w tym zakresie często prowadzą do sporów sądowych. Zwłaszcza, jeśli będziesz chciał zmienić agenta po wielu miesiącach bezskutecznych oczekiwań na nabywcę.

Rękojmia za wady nieruchomości

Chcesz sprzedać nieruchomość z rynku wtórnego i myślisz, że Twoja odpowiedzialność kończy się z momentem aktu notarialnego? Nic bardziej mylnego! Jako były właściciel odpowiadasz z tytułu rękojmi. Odpowiedzialność sprzedającego z tytułu rękojmi została uregulowana w art. 556–576 k.c.

Zgodnie z art. 556 § 1 k.c., sprzedawca odpowiada względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę fizyczną lub prawną.

Wada fizyczna polega na niezgodności rzeczy sprzedanej z umową, w szczególności gdy:

• nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć,
• nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę,
• została wydana w stanie niezupełnym.

Odpowiedzialność ta ma charakter obiektywny – sprzedawca odpowiada niezależnie od winy i wiedzy o istnieniu wady.

Art. 558 § 1 k.c. dopuszcza możliwość wyłączenia lub ograniczenia rękojmi, jednak z istotnym zastrzeżeniem: wyłączenie to jest bezskuteczne, jeżeli sprzedawca wadę podstępnie zataił. W praktyce oznacza to, że zatajenie znanych problemów technicznych nieruchomości może prowadzić do pełnej odpowiedzialności odszkodowawczej, niezależnie od treści umowy. Rękojmia nie może być ponadto wyłączona w przypadku sprzedaży B2C.

Podsumowanie

Sprzedaż nieruchomości wymaga od sprzedającego nie tylko ostrożności, ale i świadomości prawnej. Umowa przedwstępna, prawidłowe zastosowanie zadatku, precyzyjna umowa z pośrednikiem oraz odpowiednie uregulowanie odpowiedzialności z tytułu rękojmi to elementy, które decydują o bezpieczeństwie całej transakcji.

W realiach obrotu nieruchomościami improwizacja bywa kosztowna, a oszczędność na analizie prawnej często okazuje się pozorna. W naszej kancelarii wspieramy obie strony umów. Skontaktuj się z nami, jeśli potrzebujesz wsparcia w tym zakresie.