Mieszkanie bez księgi wieczystej. Na co uważać przy akcie notarialnym?

Teoretycznie wszystkie badania rynku pokazują, że rynek nieruchomości znajduje się w kryzysie. Dotyczy to zarówno mieszkań na rynku wtórnym, jak i pierwotnym. Jest to spowodowane przede wszystkim wysokimi cenami nieruchomości oraz względnie obniżającą się zdolnością kredytową Polaków. Tym samym wiele osób rozgląda się za mieszkaniami tanimi- na rynku można znaleźć wiele mieszkań bez księgi wieczystej lub z nieaktualną KW. Czy takie mieszkanie można kupić i na co warto uważać?

Kiedy mieszkanie nie ma księgi wieczystej?

Co do zasady nie każde mieszkanie będzie miało założoną księgę wieczystą. Również wielu właścicieli nie przywiązuje wagi do aktualizowania stanu księgi wieczystej przy każdorazowej zmianie własności mieszkania (dotyczy to przede wszystkim dziedziczenia i sytuacji, w której po śmierci właściciela na mieszkaniu powstaje kilka udziałów). Może to powodować określone problemy przy transakcji nabycia nieruchomości.

Nie będą miały księgi wieczystej często mieszkania kupowane w ramach umowy deweloperskiej, gdzie na wczesnych etapach inwestycji nieruchomość po prostu nie jest jeszcze zbudowana. Dla mieszkania, które nie jest zbudowane nie można założyć księgi wieczystej, założenie KW w tym zakresie odbywa się zazwyczaj w momencie zawarcia aktu notarialnego, w którym kupujący nabywa własność mieszkania w stanie deweloperskim. Wniosek o założenie KW do sądu sporządzi w imieniu stron notariusz.

Księgi wieczystej nie muszą również posiadać mieszkania, w odniesieniu do których ustanowione zostało spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Prawo to w swej treści jest bardzo zbliżone do prawa własności i w zasadzie ze strony zwykłego właściciela mieszkania nie ma znacznej różnicy, czy jest to mieszkanie spółdzielcze własnościowe czy pełna własność. Ważne jest, że nie każde spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu musi mieć założoną księgę wieczysta. Oczywiście księga może zostać założona bardzo prosto, aczkolwiek w niektórych sytuacjach na rynku sprzedawane są mieszkania bez założonej księgi wieczystej.

Oprócz powyżej wymienionych sytuacji należy wskazać, że w innych przypadkach brak księgi wieczystej może wynikać z zaniechań właścicieli. Co do zasady bowiem mają oni obowiązek zapewnienia aktualności wpisów ujawnionych w księdze wieczystej z rzeczywistością, w praktyce jednak wygląda to różnie. Może okazać się, że księga wieczysta nie odzwierciedla rzeczywistego stanu prawnego nieruchomości.

Czy można kupić mieszkanie bez założonej księgi wieczystej?

Teoretycznie nie ma żadnych prawnych przeciwwskazań, aby kupić mieszkanie bez księgi wieczystej albo z nieaktualną księgą wieczystą. Księga wieczysta jest bowiem szczególnego rodzaju rejestrem o dużym znaczeniu (z uwagi na rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych) i wpisy dot. praw do mieszkania powinny mieć w niej odzwierciedlenie. Prawa te zazwyczaj wynikają jednak z odrębnych dokumentów, i po analizie tych dokumentów można ustalić zgodą z prawdą treść księgi wieczystej.

Niemniej jednak, aby kupujący nie nabył mieszkania z wadami prawnymi bądź obciążonego prawami osób trzecich, warto przed kupnem mieszkania z nieaktualną księgą wieczystą skontaktować się z prawnikiem. Transakcje nabycia nieruchomość to zazwyczaj transakcje o znacznej wartości, zatem warto również ponieść dodatkowe nakłady na konsultację prawną.

Jakie ryzyka prawne niesie za sobą zakup mieszkania bez KW?

Mieszkanie bez księgi wieczystej zazwyczaj jest tańsze. Niższa cena nie bierze się jednak znikąd. Zakup mieszkania bez księgi wieczystej może powodować dla kupującego określone ryzyka.

Przede wszystkim bez księgi wieczystej nie jesteśmy w stanie stwierdzić, czy mieszkanie jest obciążone prawami lub roszczeniami osób trzecich. Po drugie, bez założonej KW kupujący nie będzie mógł skorzystać z rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Po trzecie, kupujący nie może bez księgi wieczystej zweryfikować twierdzeń sprzedawcy na etapie negocjacji (np. dot. tego, jak długo jest właścicielem, jaki jest oszacowany metraż mieszkania itp). Po czwarte wreszcie, cały proces może trwać znacznie dłużej, w związku z koniecznością analizy większej ilości dokumentów.

Ponadto, niektóre banki mogą nie udzielić kredytu hipotecznego na zakup mieszkania z rynku wtórnego bez księgi wieczystej.

Jak sprawdzić status mieszkania?

Czy brak księgi wieczystej oznacza, że mieszkanie będące przedmiotem transakcji jest “kotem w worku” W praktyce bowiem można sprawdzić stan prawny mieszkania bez księgi wieczystej, aczkolwiek będzie to wymagało analizy dokumentów źródłowych, np. wyroków sądu w przedmiocie stwierdzenia nabycia spadku, podziału nieruchomości czy przybicia prawa własności.

Oprócz wyroków sądowych, trzeba także przeanalizować zawarte umowy w odniesieniu do nieruchomości. Mogą to być umowy kredytu, umowy dożywocia czy inne umowy ustanawiające na nieruchomości ograniczone prawa rzeczowe. Umowy w odniesieniu do nieruchomości zazwyczaj będą zawierane w formie aktów notarialnych, które są od pewnego czasu umieszczane w Centralnym Repozytorium Elektronicznych Wypisów Aktów Notarialnych (CREWAN). Notariusz może zatem zweryfikować, jakie w odniesieniu do nieruchomości zostały zarejestrowane umowy.

Sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości bez księgi wieczystej czy z nieaktualną księgą wieczystą może być trudne, ale nie jest niemożliwe. Warto w tym zakresie zlecić sporządzenie pisemnej informacji w temacie rzeczywistego stanu prawnego nieruchomości kancelarii prawnej.

Kto przygotowuje umowę sprzedaży mieszkania bez KW?

Warto przypomnieć, że strony umowy sprzedaży mieszkania bez KW nie muszą się co do zasady martwić sporządzeniem wzoru umowy sprzedaży. Sprzedaż każdej nieruchomości odbywa się bowiem w formie aktu notarialnego, a projekt aktu sporządza notariusz.

Notariusz sporządzając akt notarialny odpowiada za zgodność aktu notarialnego z powszechnie obowiązującymi przepisami prawa. Oznacza to zatem, że przygotowując umowę co do zasady będzie bezstronny i będzie informował strony o wszystkich skutkach prawnych dokonywanej czynności. Oznacza to zatem, że co do zasady zawarcie umowy w formie aktu notarialnego powinno być bezpieczne dla obu stron.

Z drugiej strony jednak stwierdzenia czy frazy wykorzystywane w akcie notarialnym mogą być skomplikowane, a dla stron niemających wiedzy prawniczej mogą być trudne do zrozumienia. Aby kupujący w pełni wiedział, jaki rodzaj umowy zawiera i jakie skutki prawne ona ze sobą wiąże, a także aby uzyskać doradztwa w zakresie danej czynności prawnej (którego strona nie uzyska u notariusza!), warto również skonsultować projekt aktu notarialnego z prawnikiem.

Podsumowanie

Tak jak sygnalizowaliśmy powyżej, nabycie nieruchomości, na przykład mieszkania, to dla wielu kupujących jedna z poważniejszych transakcji w życiu. Wiąże się z wieloletnimi obciążeniami kredytowymi czy ze znacznym uszczupleniem posiadanych oszczędności. Mieszkania z nieaktualną księgą wieczystą mogą być istotnie tańsze, ale niższa cena związana jest z większym ryzykiem prawnym. Ryzyko może zostać jednak zminimalizowane poprzez zapewnienie sobie reprezentacji adwokata czy radcy prawnego na każdym etapie transakcji.