Immisje z sąsiedniej działki – jakie kroki prawne może podjąć poszkodowany właściciel?

Immisje z sąsiedniej działki – jakie kroki prawne może podjąć poszkodowany właściciel?

Immisje mogą mieć różnorodną postać – najczęściej jednak dotyczą hałasu, albo substancji lotnych (np. dymu, pyłu, nieprzyjemnych zapachów itd.). Incydentalne zdarzenia tego typu raczej nie powinny negatywnie wpłynąć ani na stosunki sąsiedzkie, ani na zakłócanie korzystania z nieruchomości sąsiedniej.

Niemniej w przypadku stałych immisji, które utrzymują się permanentnie przez dłuższy okres, warto zastanowić się nad skorzystaniem z dostępnych środków prawnych, które doprowadzą do zmiany zachowania sąsiada. Problem pojawia się między innymi wtedy, gdy na osiedlu domków jednorodzinnych zostaje założony warsztat rzemieślniczy, albo w niedalekiej odległości od osiedla powstaje fabryka bądź ferma. Sąsiedzi nieprowadzący działalności gospodarczej w swoim miejscu zamieszkania też mogą powodować immisje – np. spalając odpadki, które nie nadają się do opalania pieców grzewczych i zanieczyszczając w ten sposób atmosferę.

Zakaz immisji

Dlatego choć art. 144 Kodeksu cywilnego jest bardzo zwięzły i lakoniczny, ta norma prawna może znajdować zastosowanie w niezliczonej liczbie przypadków, w których właściciele działek sąsiednich odczuwają stale dyskomfort, a zakłócenia płynące z sąsiedniej działki przekraczają przeciętną miarę.

Obowiązkiem każdego właściciela jest wykonywanie prawa własności w taki sposób, aby powstrzymywać się od działań zakłócających korzystanie z sąsiednich nieruchomości ponad przeciętną miarę. Pojęcie „przeciętnej miary” należy odnosić do społeczno – gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. Ta ogólna norma znajdzie zatem zastosowanie zarówno w bloku wielorodzinnym, jak i na osiedlu domków jednorodzinnych, jednakże w każdym przypadku pojęcie przeciętnej miary może być nieco inaczej rozumiane.

Tak ogólne i niedookreślone sformułowania zawarte w art. 144 k.c. pozwalają na to, aby omawiana norma znalazła zastosowanie w różnych stanach faktycznych i mogła być do nich niejako „dostosowywana”. Warto wskazać, że Sąd Najwyższy wyjaśnił, co oznacza pojęcie przeciętnej miary, wskazując na to, że „(…) ocena "przeciętnej miary" w rozumieniu art. 144 musi być dokonana na podstawie obiektywnych warunków panujących w środowisku osób zamieszkujących na danym terenie, a nie na podstawie subiektywnych odczuć osób, których przestrzeń w miejscu zamieszkania w następstwie realizacji dalszych inwestycji (budowania następnego budynku mieszkalnego) uległaby ograniczeniu.”

Immisje pośrednie i bezpośrednie

Doktryna i orzecznictwo wypracowały podział immisji (potocznie – zakłóceń) na pośrednie i bezpośrednie. Istotą pośrednich immisji jest przenikanie skutków działań właściciela na nieruchomość sąsiednią. Natomiast bezpośrednie immisje charakteryzują się tym, że właściciel podejmuje konkretne działania naruszając prawo własności innej osoby. Zanieczyszczanie atmosfery dymem pochodzącym ze spalania tworzyw sztucznych będzie miało charakter immisji pośredniej, niemniej przerzucenie worków śmieci za ogrodzenie sąsiedniej działki, będzie już immisją bezpośrednią.

Ustalenie charakteru immisji jest istotne, ponieważ od tego zależy, czy w sprawie znajdzie zastosowanie art. 144 k.c. czy art. 140 k.c. W doktrynie przyjmuje się, że: „według przeważającego w piśmiennictwie poglądu art. 144 [k.c. – przyp. aut.] dotyczy tylko immisji pośrednich, tzn. takiego działania na nieruchomości wyjściowej, którego skutki przenikają w sposób naturalny na nieruchomość sąsiednią, np. przez wytwarzanie zapachów, wywoływanie hałasów, wibracji czy naturalny spływ wody deszczowej umożliwiony przez wybudowanie betonowego chodnika.”

Próba polubownego rozwiązania sporu

Przed skierowaniem sprawy na drogę postępowania sądowego, warto w pierwszej kolejności podjąć próbę pozasądowego rozwiązania sporu. Najczęściej przyjmuje ona formę pisemnego wezwania sąsiada do zaprzestania zakłócania korzystania z nieruchomości sąsiedniej ponad przeciętną miarę. W wezwaniu należy opisać przede wszystkim na czym polegają immisje, jak wpływają na korzystanie z nieruchomości oraz w jaki sposób ograniczają prawo własności.

Warto powołać się na podstawę prawną oraz wskazać termin na ustosunkowanie się do wezwania i zaprzestanie immisji. Jeżeli próba pozasądowego rozwiązania sporu zakończy się niepowodzeniem – właściciel pozostanie bierny, albo stwierdzi brak podstaw do uznania stanowiska sąsiada za prawidłowe, konieczne może okazać się skierowanie sprawy na drogę sądową.

Roszczenia przysługujące właścicielowi

Osoba poszkodowana z powodu immisji może żądać w pozwie zaniechania naruszeń i przywrócenia stanu zgodnego z prawem, w tym między innymi podjęcia konkretnych działań, które są konieczne dla przywrócenia do stanu zgodnego z prawem. Na przykład, w przypadku wysokiego ogrodzenia, które powoduje zacienienie nieruchomości sąsiedniej, konieczne będzie jego usunięcie.

Roszczenie o zaniechanie immisji należy do roszczeń o charakterze majątkowym, zatem konieczne jest wskazanie wartości przedmiotu sporu. Nie w każdym przypadku immisje będą powodowały szkodę na podstawie art. 415 k.c., na co zwrócił uwagę Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 10 września 1960 r., wskazując, że: „Właściciele gruntów w miastach muszą się zawsze liczyć z możliwością zmiany nasłonecznienia ich budynków w miarę rozwoju budownictwa i zabudowy gruntów sąsiednich. Nie mogą więc dochodzić szkód spowodowanych zmniejszeniem nasłonecznienia ich budynków przez budynki sąsiadów, którzy zabudowali swe grunty zgodnie z przepisami prawa i nie naruszyli praw właścicieli gruntów sąsiednich (…)”.

Każdy przypadek powinien być zatem oceniany indywidualnie, poprzez przeanalizowanie wszystkich faktów dotyczących sprawy. Do faktów istotnych będą należały przede wszystkim: cechy immisji, okres ich utrzymywania się, dotychczasowe relacje sąsiedzkie, opis okolicznych zabudowań i dotychczasowy sposób korzystania z nieruchomości przez właścicieli, a także wpływ immisji na korzystanie z nieruchomości.

1. J. Gudowski, J. Rudnicka, G. Rudnicki, S. Rudnicki [w:] J. Gudowski, J. Rudnicka, G. Rudnicki, S. Rudnicki, Kodeks cywilny. Komentarz. Tom II. Własność i inne prawa rzeczowe, wyd. II, Warszawa 2016, art. 144.
2. J. Gudowski, J. Rudnicka, G. Rudnicki, S. Rudnicki [w:] J. Gudowski, J. Rudnicka, G. Rudnicki, S. Rudnicki, Kodeks cywilny. Komentarz. Tom II. Własność i inne prawa rzeczowe, wyd. II, Warszawa 2016, art. 144.
3. Orzeczenie SN z 10.09.1960 r., 4 CR 879/59, OSNC 1962, nr 1, poz. 15.